欄目：上海留學(xué)生落戶(hù)咨詢(xún)    人氣：0    日期：2019-12-04

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購(gòu)房新政致合同解除 買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任該如何認(rèn)定？

今年3月上海市宣布購(gòu)房新政，曾經(jīng)有貸款記錄的購(gòu)房人在上海購(gòu)房時(shí)，首付比例將進(jìn)步。新政出臺(tái)后，有些購(gòu)房人無(wú)力承擔(dān)進(jìn)步的購(gòu)房款，一些購(gòu)房合同不得不解除。通州區(qū)一房東在與購(gòu)房人解除合同后，認(rèn)為自己蒙受了喪失，理當(dāng)?shù)玫劫?gòu)房人繳納的定金。購(gòu)房人將房東訴至通州區(qū)法院，法院審理后認(rèn)為，合同解除合乎法律中的情勢(shì)變革準(zhǔn)則，合同雙方均無(wú)需承擔(dān)對(duì)方喪失義務(wù)，判令房東返還給購(gòu)房人定金。

房東不批準(zhǔn)返還定金
3月8日，宋海(化名)跟任洋(化名)簽訂《上海市存量屋宇交易合同》，商定任洋購(gòu)買(mǎi)宋海位于通州區(qū)的某屋宇，屋宇建造面積60平方米，屋宇總價(jià)款321萬(wàn)元，簽訂合同當(dāng)日，任洋向宋海支付定金20萬(wàn)元。3月9日，房東宋海一次性還款10萬(wàn)元，將屋宇解押。
3月17日，上海市頒布了購(gòu)房新政策，因?yàn)槿窝笤诤颖崩确挥匈J款記錄，首付比例進(jìn)步至60%，任洋作為工薪階層，面對(duì)這從天而降的多出的90多萬(wàn)的首付款，深感無(wú)力支付，只好請(qǐng)求與宋海解除屋宇交易合同。留學(xué)生落戶(hù)上海機(jī)構(gòu)所獨(dú)有的一種人口管理方法。一個(gè)中國(guó)人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶(hù)籍作為自己的戶(hù)籍，在就學(xué)、就業(yè)等也可以遷移戶(hù)口，但是有時(shí)地方政府會(huì)限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費(fèi)；因超生等原因也存在大量沒(méi)有戶(hù)口的人口。
房東宋海面對(duì)此情況，也批準(zhǔn)解除屋宇交易合同，但不批準(zhǔn)返還任洋定金20萬(wàn)元。宋海認(rèn)為，合同解除導(dǎo)致他承擔(dān)了兩方面的喪失，一是提前償還銀行貸款對(duì)屋宇進(jìn)行解押，造成了債權(quán)壓力，攻破他原有的生活節(jié)奏，假如不是因?yàn)橘u(mài)房他可能緩緩按月還貸。二是因?yàn)樵谛抡?qiáng)有力的調(diào)控作用下，屋宇價(jià)格已經(jīng)明顯回落，尤其是通州，降幅明顯。他主意屋宇價(jià)格比簽訂合同時(shí)降落了，但并不申請(qǐng)對(duì)屋宇當(dāng)初的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
法院裁決房東償還定金
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方的屋宇交易合同無(wú)奈連續(xù)履行的起因系上海市屋宇新政策的出臺(tái)，屬于國(guó)度的宏觀(guān)政策，屬于不可歸責(zé)于雙方的起因，宋海應(yīng)當(dāng)把定金20萬(wàn)元返還任洋。留學(xué)生落戶(hù)上海若報(bào)入上海市直系親屬處，須附戶(hù)主的戶(hù)口本、戶(hù)主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶(hù)主同意入戶(hù)承諾書(shū)；戶(hù)口若報(bào)入用人單位的附集體戶(hù)口本地址首頁(yè)；戶(hù)口若報(bào)入上海市或區(qū)人才服務(wù)中心集體戶(hù)的附同意接受函原件；戶(hù)口若報(bào)入由業(yè)務(wù)管理部門(mén)推薦的集體戶(hù)口的，用人單位報(bào)上海市人力資源和社會(huì)保障局（上海市外國(guó)專(zhuān)家局）的請(qǐng)示函中須注明；戶(hù)口若報(bào)入本人購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。
對(duì)于合同解除造成的喪失，一方面，對(duì)屋宇差價(jià)的喪失，依據(jù)目前上海市整體屋宇價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，并不存在屋宇價(jià)格明顯下跌的情況，宋海亦未申請(qǐng)屋宇價(jià)值方面的評(píng)估，屋宇價(jià)格方面的喪失無(wú)奈量化，法院無(wú)奈支撐。留學(xué)生落戶(hù)上海機(jī)構(gòu)所獨(dú)有的一種人口管理方法。一個(gè)中國(guó)人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶(hù)籍作為自己的戶(hù)籍，在就學(xué)、就業(yè)等也可以遷移戶(hù)口，但是有時(shí)地方政府會(huì)限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費(fèi)；因超生等原因也存在大量沒(méi)有戶(hù)口的人口。另一方面，對(duì)提前償還銀行貸款造成的經(jīng)濟(jì)壓力，缺乏說(shuō)服力，不具備相應(yīng)的事實(shí)跟法律依據(jù)，法院難以支撐。
情勢(shì)變革雙方互不擔(dān)責(zé)
審理此案的法官表示，法律中劃定了情勢(shì)變革準(zhǔn)則，即合同有效成破后、履行結(jié)束前，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由產(chǎn)生重大變更，從而使合同的基本搖動(dòng)或者喪失，若連續(xù)堅(jiān)持合同會(huì)顯失公平，因此容許變革合同內(nèi)容或解除合同。
依照情勢(shì)變革準(zhǔn)則，因?yàn)殡p方對(duì)此均無(wú)義務(wù)，因此交易雙方互不承擔(dān)違約義務(wù)，所受喪失均不能請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)。此外，依據(jù)《商品房交易合同說(shuō)明》，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂破商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房交易合同不能履行的，當(dāng)事人可能提出解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或者定金返還給買(mǎi)受人。據(jù)此，即便此案中屋宇價(jià)格明顯下跌，房東確因提前償還貸款蒙受經(jīng)濟(jì)壓力，房東也應(yīng)返還定金。